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貸款利率上升 美房地產市場存隱憂

來源:經濟參考報
2024-02-27 15:30

原標題:貸款利率上升 美房地產市場存隱憂

記者 周武英

美聯儲最新發布的會議紀要再次加強了今年3月暫不降息的預期,利率處于高位使貸款成本居高不下,這對美國住宅地產和商業地產形成壓力。

貸款利率上升

美聯儲1月貨幣政策會議紀要顯示,聯邦基金利率可能已達峰值,但過早放松貨幣政策立場存在風險。與會官員認為近期通脹率在回歸目標水平方面“取得了重大進展”。但也有一些官員指出,這僅僅反映短暫好轉,一旦消費者支出高于預期、借貸成本下降或金融環境過于寬松,通脹放緩趨勢可能會停止甚至逆轉。

這再次向市場暗示,美聯儲難以如此前預期在3月啟動降息。事實上,美聯儲去年暫停加息后,市場高度關注降息何時開啟,但美聯儲官員已在多個場合表示他們并不急于行動。

美聯儲將于3月19日至20日召開下一次貨幣政策會議。芝加哥商品交易所數據顯示,截至21日,市場預計3月美聯儲維持利率不變的可能性高達93%,首次降息可能發生在6月。一些交易員預期,美聯儲今年降息幅度將低于90個基點,不到1月預期的一半。

美國抵押貸款利率曾在去年10月短暫突破8%,升至20年高點。去年第四季度以來,市場預期本輪加息周期將結束,利率隨之開始下滑。但隨著數據陸續公布,市場預期又發生變化,投資者預計美聯儲或推遲降息啟動時間,貸款利率扭頭上升。

美國《抵押貸款新聞日報》22日公布的追蹤數據顯示,截至當天的一周,30年期固定抵押貸款平均利率進一步攀升至7.16%,創兩個月來最高。房地美另一項追蹤30年期固定抵押貸款平均利率的指數也攀升12個基點。抵押貸款銀行家協會(MBA)2月21日的數據顯示,截至2月16日當周,美國30年期固定抵押貸款合同利率上升19個基點,至7.06%,自去年12月初以來首次躍升至7%以上,也是自10月以來的最大單周漲幅。由于利率維持在高位,貸款成本居高不下。

抵押貸款申請量下降

美國房貸成本已大幅攀升,房價之所以下降幅度不大,主要是供應短缺所致。但房貸利率的高企,對美國房地產市場復蘇的信心仍有影響。

分析人士認為,即將進入關鍵的傳統春季銷售旺季,房貸利率創下兩個月新高、未能延續去年四季度的降勢,這可能會讓買家和賣家選擇觀望。

MBA的數據顯示,截至2月21日的一周,抵押貸款申請量環比降幅超過了10%,再融資申請量也環比下降了11%。房地產信息和交易網站Redfin發布的購房者需求指數2月迄今下跌了18%。

美國全國房地產經紀人協會(NAR)首席經濟學家勞倫斯·伊恩表示,美國經濟正在創造大量就業機會和薪資增長,但抵押貸款利率過高大大削弱了很多美國家庭的負擔能力。長期購房需求由就業情況所決定,但購房時機取決于抵押貸款利率和待售房屋庫存。

MBA副總裁兼首席經濟學家邁克·弗拉坦托尼表示,潛在購房者對利率變化相當敏感。由于房屋供應受限,更高的利率和房價都增加了購房的負擔能力。

數據顯示,1月成屋銷售同比下降1.7%。截至1月底,有101萬戶待售房屋,較2023年同期有3.1%的上升。按照目前的銷售速度計算,需要約3個月的時間消耗掉市場上的供應量,低于5個月的庫銷比,表明市場供應仍然緊張。

NAR報告稱,由于購房環境相對嚴峻,多使用貸款購房而非現金購房的首次購房者數量有所下降。1月新購房者比例降至28%,低于去年12月的29%和去年1月的31%,這表明目前許多美國人負擔能力下降,面臨被擠出市場的挑戰。

Redfin經濟研究主管仍然預計,未來幾個月美國房地產的交易量應該會有所增加,部分原因是銷售旺季即將到來,部分原因是人們越來越習慣高利率?!拔覀冾A計,隨著通脹緩解以及美聯儲最終開始降息,按揭貸款利率將在春季晚些時候開始下降?!?/p>

商業地產低迷

與住宅市場不同的是,在經歷疫情沖擊之后,美國商業地產市場近年持續低迷,空置率不斷上升,新租業務和續租業務較疫情前出現明顯下滑。房地產公司高緯物業的一項研究發現,截至去年年底,全美約有五分之一的寫字樓處于空置狀態,甚至連洛杉磯和休斯敦這樣的大城市,寫字樓的空置率都達到了25%。

國際貨幣基金組織在一篇博文中表示,美國商業地產價格正在經歷半個世紀以來最嚴重的暴跌,自2022年3月美聯儲加息以來已下跌11%。據地產機構Real Capital Analytics的數據,美國寫字樓物業價格已從高峰期下跌了約20%。摩根士丹利房地產投資信托股權分析師預測,寫字樓物業的價格從峰值到谷底的跌幅約為30%。

隨著美國商業地產價值的下滑,風險正在顯現。據MBA的報告,銀行持有的商業地產債務中,今年有4410億美元到期。

商業地產的疲軟給美國銀行系統帶來巨大壓力。2月初,去年收購簽名銀行的紐約社區銀行的股票被瘋狂拋售,重新引發了人們對地區貸款機構的擔憂。

馬拉松資產管理公司董事長布魯斯·理查茲說,美國規模較小銀行的商業地產貸款違約率可達8%至10%。

據彭博社報道,去年12月發布的一份關于美國銀行業脆弱性的報告顯示,如果商業地產貸款違約率達10%,將額外產生約800億美元的銀行業損失。

分析人士認為,美國商業地產引發的動蕩可能并不會升級成為系統性風險。但地區銀行與商業地產之間的緊密聯系,可能會削弱這些銀行向家庭和小微企業提供貸款的能力。這無疑會導致信貸規模下降,長期看會拖累經濟增長。

責任編輯:鄭鑫

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